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房地产开发过程中需要注意的几个问题！！
发布时间：2023-10-16作者：青鸾传媒来源：青鸾传媒点击：41
我国所谓房地产，是指土地、建筑物、固定在土地和建筑物上的不可分割的部分以及附着在其上的各种权益（权利）的总和。 这些固定在土地和建筑物上不可分割的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花卉、树木，或人工种植的园林、假山； 水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备齐全。 它们通常被视为土地或建筑物的组成部分。 因此，房地产本质上由两部分组成：土地、建筑物及其附属权益。 房地产通常被称为不动产，因为它的位置是固定的、不可移动的。
房地产主要有三种形式。 其中，陆地是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间； 建筑物是土地固定物的一种，特指人工建筑物，是由建筑材料、建筑构件和施工设备组成的整体物体。 它包括两大类：房屋和构筑物； 其他土地附着物是指建筑物以外的土地附着物，特指固定在土地或者建筑物上且与土地、建筑物不可分离或者虽可以分离但并未分离的附着物。 不经济的，或者分离后会破坏土地或者建筑物的完整性、使用价值或者功能的，或者会显着损害土地或者建筑物的价值的。
房地产是有形物体、权利和地点的综合体。 实物是指房地产的有形和有形部分，如外观、结构、装饰、设备等。权益是指房地产的无形和无形部分，包括权利、利益和收益（如使用权、所有权、抵押权等）。 在我国，就房地产开发经营而言，土地、建筑物所附带的权益包括土地使用权、房屋所有权以及由此而设定的其他权利，如抵押权、典当权等。 ; 房地产区位是指房地产的空间位置。 具体来说，不动产的位置是指该不动产与其他不动产或事物之间的空间方位和距离关系。
2、房地产营销理念
房地产营销是营销学的一个重要分支。 房地产营销与其他营销一样，是个人和团体通过一系列活动，特别是一些创造性活动，与其他个人和团体交换产品和价值，以实现其商业目的的社会过程。 可见，房地产营销的本质是以消费者对各种房地产商品的需求为出发点。 企业有效地提供住宅、办公楼、商业建筑、工厂等建筑物及相关服务，以满足消费者生产或生活、物质和精神需要，以获得一定利润的一种经营活动。 与一般商品营销相比，房地产营销的主要特点是其交换对象的特殊性。 房地产营销的对象是房地产物质实体以及依托该物质实体的权益。 因此，房地产营销有其自身的特点，营销的一般原理也可以很好地运用在房地产领域。
现代营销已从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各种相关活动，涵盖企业生产经营的各个方面。 市场营销作为一门独立学科自20世纪50年代起在经济发达国家得到发展。 它在20世纪80年代开始成熟，在我国是20世纪80年代中期以后才在很多行业得到广泛推广和应用。
3、房地产营销渠道策略
目前，在我国房地产行业，房地产营销渠道策略大致可分为企业直销、委托代理营销以及近年来兴起的网络营销和房地产超市。
企业直销是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，又称直销或自销。 直销的优势在于可以帮助房地产开发企业节省可观的代理营销费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但营销经验的缺乏和营销网络的缺乏也导致了这个销售渠道。 致命的缺陷。 由于我国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不完善，必要的人才和管理经验还有待积累和发现。 因此，它仍然是我国房地产销售的主要渠道，在未来房地产市场的发展中仍将占据重要地位。
委托代销是指房地产开发企业委托房地产经纪人销售人员推销其房地产产品的行为。 所谓房地产经纪人业务员，是指接受房地产开发公司委托，寻找消费者、介绍房产、提供咨询、宣传房地产成果的中间人。 委托代理人可分为法人代理人和个人代理人。 前者是指由多人组成的具有法人资格的机构，后者是指作为中间人的个人，即经纪人。
网络营销是信息时代和电子商务发展的产物。 目前，它也被应用到房地产营销中。 目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等，为房地产企业和消费者提供了新的信息沟通渠道； 与此同时，不少房地产开发商还利用网络资源进行网络营销。 2000年9月，上海青之街花园推出了全国第一本电子房产图册，标志着网上房产营销又增添了一种新方式。 如今，许多开发商在互联网上注册了自己的网站，用于宣传和推广公司和产品。 通过互联网上的双向通讯，可以打破地域限制，在大范围内进行远程信息传播。 其营销内容详细、生动，图文并茂，能全面展示房地产产品的外观和内部结构。 还可以进行室内装饰和家具。 模拟布局为潜在购房者提供了许多便利。 随着电子商务的进一步发展房地产网络营销推广方案，网络营销将成为房地产市场具有相当潜力和发展空间的营销策略。
房地产超市营销是近期在浙江、上海等地出现的一种新的营销渠道。 它的出现标志着我国房地产销售开始告别开发商自产自销的传统单一模式，进入以超市为特征的商品零售时期。 有专家认为，房地产超市是我国楼市营销理念和方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来新思路和机遇。
4. 房地产营销策略现状
目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直销、委托代销和网络销售等。
1、企业直销策略。 是指房地产企业利用自己的销售部门直接销售房地产产品。 目前，我国大部分房地产开发商都采用这种销售渠道。 最常见的形式是派销售人员到固定地点现场卖房。 这种策略的优点是销售渠道最短、反应最快、控制最有效。
2、委托代理销售策略。 是指开发商一般委托房产经纪人寻找客户，客户通过经纪人介绍购买房产的销售渠道方式。 与直销模式相比，委托代销降低了开发商的风险。 通过代理的服务性质，更容易把握市场机会，更快地出售房产。
3.网络销售策略。 网络营销策略是利用现代电子商务手段实现房地产销售。与传统销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，实现零距离、全天候服务，与消费者更多的沟通以领先的意识、全面的服务、完整的信息在房地产企业中树立了良好的声誉。 形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的区域优势。
目前，我国房地产营销策略主要有以下特点：
品牌领导形象震撼并确立市场地位，吸引市场关注，锁定目标消费群体；
抓住高价入市机会，抓住有利时机，高调低价入市，迅速抢占市场主动权；
分期分批、循序渐进地不断开发卖点，根据销售阶段组织储备卖点群及时引爆房地产网络营销推广方案，带动价格走高，达到持续热销效果；
进展后续高潮迭起。 紧跟项目进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开盘、开园等），打造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标；
基于质量，价格升值具有吸引力。 价格根据单位类型、朝向、楼层和景观而定。 价格小而频繁，留有升值空间，利用升值空间刺激热销；
物业跟进、无忧物业管理的早期介入，可以快速树立项目形象，强化认同感，让购房者无后顾之忧，达到宣传效果。
5.房地产营销理念。
企业的营销理念直接影响其营销活动的组织和管理。 在商品经济的发展过程中，营销理念经历了三种不同的指导思想。
（一）生产角度
1920年代之前，尽管资本主义经济已经高度发达，但社会生产的增长速度仍然落后于消费的增长速度。 社会产品供给不足，产品品种相对单一，市场需求处于被动地位，选择不多。 企业生产的产品不愁销路。 因此，企业的全部重心都放在生产上。 无论我能生产什么，我都可以出售。 企业的总体思路是生产观点。
（二）推广角度
1920年代以后，第一次世界大战后复苏后，由于大量军用生产设备和技术应用于民用产品，资本主义经济迅速发展。 市场商品数量和品种开始增多，部分商品出现供过于求的情况。 之后，竞争开始加剧，许多企业逐渐采用销售的视角来指导自己的经营活动。 它的基本特征是我卖的东西人们买。 这一时期的经营活动虽然增加了销售活动，但仍然是基于产销理念，即我生产什么，我就卖什么。
（三）营销视角
第二次世界大战后，特别是20世纪50年代以后，商品经济进一步发展，消费者的生活方式发生了很大变化。 市场上的商品供给进一步超过需求，各种需求和欲望被重塑，市场向买方导向型转变。 市场上，很多企业家已经开始意识到，自己的产品能否满足市场的需求，在市场上占据较大的份额，关系到企业的生存。 因此，很多企业逐渐使用营销视角来代替销售视角。
从营销的角度组织房地产企业的营销活动，最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求，以及消费者和可能购买者的消费观念和偏好，并采用合适的产品、定价和销售。渠道、促销和服务，以满足消费者的需求。 房地产开发商和经营者应当根据顾客的需求开发和经营房地产。 只有这样，他们才能吸引购房者、赚取利润并实现公司的业务目标。 如果他们不能做到这一点，营销努力可能就是浪费金钱和时间。
我国房地产业虽然起步较晚，但发展迅速。 房地产企业竞争加剧，部分楼盘出现供过于求的情况。 因此，我国房地产企业必须用营销的视角来组织房地产营销活动，才能在激烈的竞争中获胜。
6.房地产营销价格策略。
房地产开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销活动都是商品经济活动，必须按照市场规律和经济原理进行平等交换。 掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价策略，是开展房地产营销活动的主要手段。 这里主要介绍房地产的定价方式、定价比例以及调价策略。
1. 房地产定价方法
建筑物或社区的销售通常是在一段时间内或跨几年的。 消费市场瞬息万变，打造市场能够接受的定价需要一定的远见和科学预测。 可以说，定价一半是艺术，一半是科学。 影响价格的因素有很多，包括：成本、物业质量、顾客能承受的价格、同类建筑的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是定价的上限。顾客愿意支付的价格。 市场上的消费者总是希望以适中的价格获得最高的价值，因此价格和价值不应该混淆。 定价后，操作时可以适当调整，但不能大调整或负调整，否则会产生很不好的影响。 在定价方面，主要有以下几种方法：
(1)市场比较法。 将被评估房地产与相应市场的类似房地产交易案例直接进行比较，并对由此产生的差异进行适当调整或更正，以获得被评估房地产的公允市场价值。
(2)成本法。 待评估房地产的价格，按照开发或者建造待评估房地产或者类似房地产所需的一切必要支出，加上正常利润和应交税费之和计算。
(3)收益法。 将被评估房地产预计未来期间（通常为年）的正常净利润折算成评估时的现值，并计算之和，得到被评估房地产的价格。
（4）剩余法。评估房地产的预计开发后价值扣除其预计正常开发费用、销售费用、销售税金和开发利润，根据评估房地产的预计开发后价值确定评估房地产的价格。剩余数量。
当然，无论采用哪种定价方式，都应该顺应市场趋势，以最大限度地提高市场份额。 明确方法后，具体实施策略包括低价、高价、内部价格、固定价格、优惠价格等策略。 当开发商采取低价策略时，就更容易进入市场，也更容易进入市场，能够更快地启动市场； 而高价策略则会标榜物业的卓越、地位的象征、功能齐全、环境优良等，用高价来吸引高端消费者。 进入市场时，不要一味索要高价，而是要物有所值。
2、定价比例
一般来说，先定一个标准楼层。 高层建筑一般设置1/2高度。 多层建筑一般为3-4层（9层以下）。 然后确定下限系数。 一般情况下，标准楼层以上每层加价0.8%，标准楼层以下每层减价0.5%。 在高层建筑中，7层以下的楼层由于视野有限，通常被认为是低价区域。 顶层和下层的价差一般在30%左右。
用户买房的选择不仅受到楼层的影响，房子所在两个主要区域的风景和景观，如街景、河景、道路等，也是影响因素之一。影响房价的因素，即定向系数。 一般来说，河景、街景等给人视觉享受，方位系数较大，约为8-10%。 但路边噪音大、灰尘多，因此定向系数也较低，约为3-5%。 房产的两个朝向之间，如果没有南北方向的风景差异，南方的价格一般会高于北方。 有的楼盘，由于朝向系数不合理，好楼层、好朝向的都卖完了，剩下的也不好卖，导致楼盘滞销。
至于商铺定价，由于大多数顾客习惯在一楼购物，所以一楼商铺的定价一般是住宅均价的三倍以上。 停车位每平方米的价格一般相当于住宅价格的50%。
3、调价策略。
房地产调价策略可分为直接调价和优惠折扣两个方面。
直接调价就是直接提高或降低房价，它给客户的信息是最直观、最清晰的。 直接价格调整主要有两种形式：（1）基准价格调整。 基本价格调整是建筑物计算价格的增加或减少。 由于基准价是所有单位的计算依据，基准价的调整意味着所有单位的价格一起调整。 这样的调整，各个单位的调整方向和幅度是一致的，是产品对整体市场走势的统一反应； （二）差价系数调整。 每个单位因产品差异而具有不同的价差系数。 每个单元的价格是根据房屋底价加权的差价系数计算得出的。 然而，由于产品差异，各单位市场接受度的差异并不总是与我们最初的估计一致。 差价系数的调整，需要我们根据具体的实际销售情况，对原来设定的差价制度进行修改，将好销的差价系数调高一点，调整差价的差价系数。 - 销售单位稍微低一些，以达到均衡平衡。 各类单位的销量比例反映了不同产品的市场需求强度。 差价系数调整是开发商经常采用的主要调价方式之一。 有时，一套房产的差价系数可以在一个月内调整近十几次，以适应不断变化的销售情况。
折扣是指在有限的时间内，结合整体促销活动计划，通过赠品、折扣等直接刺激顾客购买行为的方式。 优惠折扣通常是活跃销售氛围、调整销售，但更多时候是忽视价格体系的直接让利行为。 折扣与支付方式相同，形式多样，如一周内现实折扣； 免费空调、免费冰箱、免费自习室、免费储藏室、购房抽奖等。要做好折扣，首先要让顾客觉得你是真正在送利润，而不是花哨的促销噱头。 同时，优惠折扣所带来的利益要符合顾客的实际需求，是顾客想要的。 只有这样，才能促进销售。 此外，不要与其他竞争对手提供的折扣类似。 丰富多彩的折扣形式为开发新的创新商标提供了可能性。
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