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电商费灰色地带，开发商需注意这些法律风险！
发布时间：2023-09-23作者：青鸾传媒来源：青鸾传媒点击：
电商收费，即实际意义上的加价收费，越来越成为很多开发商的销售手段。 对于此类电商收费，《住房和城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条第六款明确禁止“对外销售商品房及其地下车库（座位）等附属设施，不得超过登记价格出售”。
各地也出台了相关规定。 例如，《上海市关于加强商品房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》第一条规定，除房屋及车库（位）等附属设施的价格外，房地产开发企业及其他单位和个人不得向购房者收取电商费、团购费、茶水费等任何价格费用，不得采取捆绑销售或者附加条件等限制性措施。迫使购房者接受商品或服务价格的方法。
但由于电商收费处于法律灰色地带，开发商应关注电商收费各个阶段的法律风险，并在相应合同中进行风险控制。
1、并购或合作开发协议中电商费用的风险控制
在签订并购或合作开发协议的过程中，电商费用的风险控制很容易被忽视。 很多律师更多关注的是早期尽职调查中发现的一些风险问题，或者合作开发中的僵局风险等常见风险，而忽略了电商收费的隐藏风险。
在合作开发过程中，如果不事先约定电商费用，非经营方可能面临无法享受电商费用收益的风险。
以上海金山区的合作开发项目为例。 开发商C与开发商H约定共同开发该项目，共同出资，平分利润。 开发商H负责营销，但在项目销售过程中，开发商H启用了电商费，向每户额外收取2万元电商费。 随后，开发商C要求平分电商手续费收入，但开发商H以电商费用已全部用于营销费用为由拒绝分配电商手续费收入，并拒绝透露具体情况电子商务费用支出。 由于电商收费的灰色性，开发商C不敢通过诉讼等方式主张经销权。
此外，若收购部分股权后存在与被收购方继续合作的并购协议，若未明确后续电商费用，则可能无法达到收购目的。 以西南地区的一个收购项目为例。 某私人开发商收购某国有开发商51%的股权。 私人开发商收购时，是按照房屋的市场售价来计算的。 但由于当地限价政策，最终定价需额外收取电商费用才能达到市场价。 结果，项目预售时，国有开发商以收取电商费违法为由，不同意收取电商费。 此时，民间开发商陷入了两难的境地。 如果他们不收取电商费用，按照限价的话，他们肯定会亏钱。 如果要收取电商费用，国有开发商不同意，公司僵局马上就会出现……
笔者建议，遇到此类情况，可以在并购或合作开发协议中约定今后继续共同开发是否收取电商费用。 如果合作方基于合规考虑拒绝，可以直接考虑房地产公司收购。 合作伙伴同意收取电商费用的，必须约定电商费用收入的分配方式，并同意收取电商费用时，将电商费用记入共同管理的账户双方共同推动后续收入分配的实施。
2、电商合作协议的风险控制
1、电商违规收费风险
电商合作协议首先要注意的是电商手续费本身的违法风险。 虽然普通购房者很难以收取的电商费、团购费违法为由要求开发商返还电商费、团购费，也很难获得法院支持。 以（2018）沪0114民初7574号案件为例，法院认为，刘继兴在购买涉案房屋的过程中，知晓涉案房屋的位置、楼层、性质等。并主动参加团购活动。 缴纳7万元团购费后，他享受了7万元抵10万元的优惠活动。 整个购房过程中支付的对价总额为68万元（含团购费），与《认购函》中约定的金额一致。 现被告要求被告退还团购费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 至于刘继兴认为富亿公司收取团购费属于违法行为或违法行为，可以向有关行政部门投诉解决。
追寻上述案例我们也可以发现，即使不存在被要求退还电商费用加成费的风险，但仍然存在受到行政处罚的风险。 以南市监罚[2020]1552号行政处罚案为例，南宁市市场监督管理局指控开发商广西融和建设开发有限公司、商品房销售合作伙伴南宁汇物网，向购房者收取团购费15000元。 为此，作出罚款40万元的行政处罚。
笔者建议，针对此类情况，可以在电子商务合作协议中约定，电子商务公司承担相关的电子商务费用民事责任和行政处罚责任。 如果开发商遭受相关损失或处罚，电商公司也将承担责任。 承担相应的损失或罚款。
2、虚假宣传风险
为了吸引客户、拓展客户渠道，电商企业往往对电商合作项目进行过度、虚假宣传。 如果购房者购房后发现未履行此前宣传的承诺，将要求电商公司承担赔偿责任。 责任，而根据民法典第一百六十七条规定，“代理人知道或者应当知道代理事项违法而仍然实施代理行为，或者委托人知道或者应当知道代理人的代理行为违法而不反对的，委托人和代理人承担连带责任。”购房者完全有可能要求开发商承担连带责任。
笔者建议，遇到此类情况，可以将开发者与电商公司之间的合同关系从电商合作关系变更为协议中的优惠合作关系，即开发者与电商公司不是代理人和委托人。 该关系是电子商务公司受购房者委托，为购房者获取优惠购房福利的合作法律关系。 这样一来，双方之间就不再是代理人和委托人的关系，开发商自然也不再需要承担连带责任。
最后，笔者想强调的是，电商费用毕竟是违法的加价收费，开发商不应该直接介入，更不应该以电商费用的名义收取巨大的购房差价。 如果想达到转移营销费用成本的目的，建议按照上述购房优惠合作法律关系进行合作。 在这种合作模式中，开发商只向电商公司提供一定的房价折扣，并利用自己的房价折扣来吸引客户。 至于电商是否收取客户费用以及电商费用的获客成本，都与开发商有关。 没事做。 这样电商类网站建设合同书，开发者才能真正规避电商手续费相关的风险。
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作者：周旭辰，毕业于上海政法大学，曾就职于多家品牌开发商，拥有十余年房地产法律经验，在房地产投资并购、开发运营、销售等方面拥有丰富的经验、交付等方面。
高云，本名王宏杰电商类网站建设合同书，拥有30年法律经验。 是《合同六定律》和《中国优质合同范本库》的创始人。 擅长不良资产、并购、公司合规及法律咨询，服务客户涵盖金融、互联网等领域。 、房地产、服务业、快销等行业。 多年来出版了《思想手稿》、《公司法实务指南》、《民法典时代合同实务指南》等14本法律实务畅销书，享有较高声誉在中国法律界。
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